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Was ist eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt. Mit ihr stellt die Bauaufsichtsbehörde fest, dass Ihrem Vorhaben keine öffentlich rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die sie im Verfahren zu prüfen hatte, und gibt den Bau frei.
Die Musterbauordnung formuliert das als Anspruch: Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (§ 72 Abs. 1 MBO). Die Behörde hat also kein freies Ermessen. Erfüllt Ihr Vorhaben die geprüften Vorschriften, haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Genehmigung.
Zwei Wirkungen stecken in dem Bescheid. Er erklärt das Vorhaben für vereinbar mit dem geprüften Recht, und er hebt das Bauverbot auf, das bis dahin gilt. Erst wenn Ihnen die Genehmigung zugegangen ist, dürfen Sie mit der Ausführung beginnen (§ 72 Abs. 6 MBO).Wie Sie den Antrag dafür stellen, steht auf der Startseite zum Bauantrag.
Ab wann braucht man eine Baugenehmigung?
Der Grundsatz in § 59 Abs. 1 MBO ist weit gefasst: Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung. Ausnahmen gibt es nur, wenn das Gesetz sie ausdrücklich vorsieht, vor allem für verfahrensfreie Vorhaben (§ 61 MBO) und die Genehmigungsfreistellung (§ 62 MBO). Die folgende Übersicht zeigt typische Vorhaben nach dem Mustertext. Ihre Landesbauordnung kann andere Grenzen ziehen.
| Vorhaben | Nach MBO | Vorschrift |
|---|---|---|
| Neubau eines Wohnhauses | genehmigungspflichtig, im qualifizierten Bebauungsplan oft Genehmigungsfreistellung | §§ 59, 62, 63 |
| Anbau, Aufstockung | genehmigungspflichtig als Änderung | § 59 Abs. 1 |
| Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken mit Gauben im Innenbereich | Genehmigungsfreistellung möglich | § 62 Abs. 1 Nr. 2 |
| Tragende Wände ändern in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 | verfahrensfrei | § 61 Abs. 1 Nr. 11 b |
| Tragende Wände ändern in größeren Gebäuden | genehmigungspflichtig | § 59 Abs. 1 |
| Nichttragende Innenwände | verfahrensfrei | § 61 Abs. 1 Nr. 11 a |
| Fenster und Türen, Dachdeckung, Fassadendämmung | verfahrensfrei, außer bei Hochhäusern | § 61 Abs. 1 Nr. 11 c bis e |
| Garage oder Carport bis 50 m² und 3 m mittlerer Wandhöhe | verfahrensfrei, nicht im Außenbereich | § 61 Abs. 1 Nr. 1 b |
| Nutzungsänderung mit neuen Anforderungen | genehmigungspflichtig | §§ 59, 61 Abs. 2 |
| Abriss eines freistehenden Gebäudes der Klasse 1 oder 3 | verfahrensfrei | § 61 Abs. 3 Nr. 2 |
| Abriss anderer Gebäude | Anzeige mindestens einen Monat vorher | § 61 Abs. 3 Satz 2 |
| Instandhaltung | verfahrensfrei | § 61 Abs. 4 |
Wer eine tragende Wand im Einfamilienhaus entfernt, braucht nach MBO zwar keine Genehmigung, die Standsicherheit muss aber trotzdem gewährleistet sein. Die materiellen Anforderungen gelten auch für verfahrensfreie Vorhaben (§ 59 Abs. 2 MBO). Lassen Sie solche Eingriffe deshalb von einem Tragwerksplaner beurteilen.Ausführlich zu den Ausnahmen: genehmigungsfreie Vorhaben.
Was steht in einer Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung bedarf nach MBO der Schriftform (§ 72 Abs. 2 MBO); in NRW kann sie auch elektronisch erteilt werden (§ 74 Abs. 4 BauO NRW 2018). Ein typischer Bescheid besteht aus diesen Teilen:
- Tenor: die eigentliche Entscheidung mit genauer Bezeichnung des Vorhabens und des Grundstücks.
- Genehmigte Bauvorlagen: die mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Pläne und Beschreibungen. Sie legen fest, was genau genehmigt ist.
- Abweichungen, Ausnahmen, Befreiungen: soweit beantragt und zugelassen.
- Nebenbestimmungen: Auflagen, Bedingungen, Befristungen oder ein Auflagenvorbehalt (§ 72 Abs. 3 MBO).
- Hinweise: etwa auf Baubeginnsanzeige, vorzulegende Nachweise oder Bauzustandsanzeigen.
- Begründung: nach MBO nur, soweit Abweichungen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften zugelassen werden und der Nachbar nicht zugestimmt hat (§ 72 Abs. 2 MBO).
- Gebührenfestsetzung und Rechtsbehelfsbelehrung. Wie die Gebühr berechnet wird, erklärt die Seite Kosten für Bauantrag und Baugenehmigung.
Auflage oder Bedingung?
Der Unterschied ist praktisch wichtig. Eine Auflage verlangt ein zusätzliches Tun, etwa das Pflanzen eines Baumes oder den Einbau einer Rauchschutztür; die Genehmigung gilt trotzdem. Eine Bedingung macht die Wirksamkeit der Genehmigung von einem Ereignis abhängig, zum Beispiel von der Eintragung einer Baulast. Lesen Sie die Nebenbestimmungen vor Baubeginn genau und geben Sie sie an Planer und Bauunternehmen weiter.
Was die Baugenehmigung bewirkt und was nicht
Die Genehmigung schützt Sie, aber nur in den Grenzen dessen, was geprüft und genehmigt wurde.
| Die Baugenehmigung | Erläuterung |
|---|---|
| erlaubt den Bau wie genehmigt | maßgeblich sind die genehmigten Bauvorlagen; Abweichungen in der Ausführung sind nicht gedeckt |
| ergeht unbeschadet der Rechte Dritter | privatrechtliche Ansprüche, etwa aus Nachbarrecht oder Dienstbarkeiten, bleiben unberührt (§ 72 Abs. 4 MBO) |
| ersetzt nur bestimmte andere Entscheidungen | andere Genehmigungen, etwa nach Denkmal oder Naturschutzrecht, sind nur eingeschlossen, soweit das Recht des Landes das vorsieht |
| deckt nur den geprüften Umfang | was im vereinfachten Verfahren nicht geprüft wird, müssen Sie selbst einhalten (§ 59 Abs. 2 MBO) |
| ist befristet | sie erlischt, wenn nicht rechtzeitig begonnen oder zu lange unterbrochen wird (§ 73 MBO) |
Eine Genehmigung bindet die Behörde nur für das beantragte Vorhaben als Ganzes. Wer einzelne Fragen schon vor der Planung verbindlich geklärt haben möchte, etwa die Zahl der Vollgeschosse, nutzt dafür den Vorbescheid. Wie das geht, steht unter Bauvoranfrage.
Gerade der dritte und vierte Punkt werden oft unterschätzt. Im vereinfachten Verfahren nach § 63 MBO prüft die Behörde im Kern das Planungsrecht. Fehler beim Brandschutz oder bei der Standsicherheit fallen dann nicht im Verfahren auf, sondern liegen in der Verantwortung von Bauherr und Entwurfsverfasser.
Baugenehmigung und Nachbarn
Nachbarn sind die Eigentümer benachbarter Grundstücke. Sie werden nach § 70 Abs. 1 MBO vor der Zulassung von Abweichungen und Befreiungen benachrichtigt, wenn ihre öffentlich rechtlich geschützten Belange berührt sein können, etwa bei geringeren Abstandsflächen. Ihre Einwendungen müssen sie innerhalb eines Monats vorbringen; danach sind sie mit öffentlich rechtlichen Einwendungen ausgeschlossen, worauf die Benachrichtigung hinweisen muss.
Hat ein Nachbar dem Vorhaben zugestimmt, entfällt die Benachrichtigung. Hat er nicht zugestimmt, wird ihm die Baugenehmigung zugestellt (§ 70 Abs. 2 MBO). Ab Zustellung laufen für ihn die Fristen für Rechtsbehelfe. Erfolgreich angreifen kann ein Nachbar die Genehmigung nur, wenn sie gegen Vorschriften verstößt, die gerade ihn schützen sollen, etwa Abstandsflächen oder Festsetzungen mit nachbarschützender Wirkung.Wie tief Abstandsflächen sein müssen, erklärt der Ratgeber zu den Abstandsflächen.
Teilbaugenehmigung, Genehmigungsfiktion und Verlängerung
Teilbaugenehmigung
Ist der Bauantrag eingereicht, kann die Behörde auf Antrag in Textform erlauben, schon vor der Baugenehmigung mit der Baugrube oder einzelnen Bauteilen zu beginnen (§ 74 MBO). Das lohnt sich, wenn der Zeitplan drängt und die Grundfragen geklärt sind. Das Risiko trägt der Bauherr: Wird das Gesamtvorhaben anders genehmigt, sind bereits ausgeführte Teile anzupassen.
Genehmigungsfiktion
Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung nach § 72 Abs. 1a MBO als erteilt, wenn die Behörde nicht rechtzeitig entscheidet. Die Behörde muss Ihnen den Eintritt der Fiktion unverlangt bescheinigen; die Bescheinigung gibt den Inhalt der Genehmigung wieder und wird auch der Gemeinde und den Nachbarn zugestellt, die nicht zugestimmt haben. Sie können in Textform auf die Fiktion verzichten, etwa wenn Sie einen begründeten Bescheid bevorzugen. Ob und wie Ihr Land die Fiktion übernommen hat, steht in der Landesbauordnung; NRW regelt sie in § 74 Abs. 3 BauO NRW 2018.
Verlängerung
Die Geltungsdauer lässt sich auf Antrag in Textform verlängern, nach MBO jeweils um drei Jahre (§ 73 Abs. 2 MBO). Entscheidend ist, dass der Antrag vor Fristablauf bei der Behörde eingeht.Mit welchen Bearbeitungszeiten Sie rechnen sollten, lesen Sie unter Dauer der Baugenehmigung.
Was passiert ohne Baugenehmigung?
Wer genehmigungspflichtig baut, ohne eine Genehmigung zu haben, riskiert zwei Arten von Folgen. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Arbeiten einstellen, die Nutzung untersagen und, wenn sich rechtmäßige Zustände nicht anders herstellen lassen, die Beseitigung anordnen (§§ 79, 80 MBO). Daneben ist das Bauen ohne erforderliche Genehmigung eine Ordnungswidrigkeit, für die die MBO Geldbußen bis zu 500.000 Euro vorsieht (§ 84 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 3 MBO).
Ob ein Abriss droht, hängt davon ab, ob das Vorhaben materiell genehmigungsfähig ist. Häufig lässt sich ein ungenehmigter Bau durch einen nachträglichen Bauantrag legalisieren. Der Antrag folgt denselben Regeln wie vor Baubeginn; die Bauvorlagen müssen den tatsächlichen Bestand zeigen.Mehr dazu unter ohne Baugenehmigung gebaut.
Baugenehmigung beim Hauskauf prüfen
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie lohnt sich ein Blick in die Bauakte. Vergleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Zustand: ausgebauter Dachboden, Wintergarten, Garage oder Einliegerwohnung. Was ohne Genehmigung entstanden ist, kann eine spätere Nutzungsuntersagung nach sich ziehen.Für spätere Umnutzungen gilt die Seite Nutzungsänderung.
Baugenehmigung beantragen lassen
Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur klärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, und erstellt die Bauvorlagen. Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage kostenlos an einen unabhängigen Fachpartner weiter. Leistung und Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.
Häufige Fragen zur Baugenehmigung
Wer erteilt die Baugenehmigung?
Die untere Bauaufsichtsbehörde, bei der auch der Bauantrag einzureichen ist. Die Gemeinde wirkt mit, wenn sie nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist, und erhält die Entscheidung zur Kenntnis (§ 72 Abs. 5 MBO).
Kann die Behörde eine Baugenehmigung verweigern, obwohl alles passt?
Nein. Stehen dem Vorhaben keine der im Verfahren zu prüfenden Vorschriften entgegen, ist die Genehmigung zu erteilen (§ 72 Abs. 1 MBO). Eine Ausnahme ist die Zurückstellung auf Antrag der Gemeinde, wenn eine laufende Planung gesichert werden soll; sie ist auf bis zu zwölf Monate begrenzt (§ 15 Abs. 1 BauGB).
Brauche ich für einen Wintergarten eine Baugenehmigung?
Ein Wintergarten ist ein Anbau und damit nach Musterbauordnung in der Regel genehmigungspflichtig. Verfahrensfrei sind nach § 61 MBO nur Terrassenüberdachungen bis 30 m² Fläche und 3 m Tiefe. Wird die Überdachung seitlich verglast und als Raum genutzt, ist sie keine Terrassenüberdachung mehr.
Ist eine mündliche Zusage der Behörde verbindlich?
Nein. Die Baugenehmigung bedarf nach MBO der Schriftform. Wollen Sie eine einzelne Frage vorab verbindlich klären, ist dafür der Vorbescheid nach einer Bauvoranfrage vorgesehen.
Kann eine erteilte Baugenehmigung wieder aufgehoben werden?
Eine Baugenehmigung kann im Rechtsbehelfsverfahren aufgehoben werden, etwa auf Widerspruch oder Klage eines Nachbarn, solange sie nicht bestandskräftig ist. Rücknahme und Widerruf richten sich nach dem Verwaltungsverfahrensrecht. Wer vor Bestandskraft baut, trägt dieses Risiko.
Gilt eine Baugenehmigung für immer?
Für das fertige Gebäude ja, solange es so genutzt wird wie genehmigt. Vor Baubeginn ist sie befristet: Nach MBO erlischt sie, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung nicht begonnen oder die Ausführung länger als drei Jahre unterbrochen wird.
Stand: Oktober 2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.