Nutzungsänderung Gewerbe: Laden zu Wohnung, Wohnung zu Büro, Ferienwohnung

Gewerbe und Wohnen: drei Prüfschritte

Der Wechsel zwischen Wohnen und Gewerbe ist fast immer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, weil für die neue Nutzung andere Anforderungen gelten als für die alte (§ 59 Abs. 1, § 61 Abs. 2 MBO).

Prüfen Sie in dieser Reihenfolge:

1. 01
   Planungsrecht

   Ist die neue Nutzung in dem Baugebiet zulässig, in dem das Gebäude liegt? Maßgeblich sind Bebauungsplan und Baunutzungsverordnung (BauNVO), ohne Bebauungsplan die nähere Umgebung (§ 34 BauGB).

2. 02
   Bauordnungsrecht

   Erfüllen die Räume die Anforderungen der neuen Nutzung, etwa an Aufenthaltsräume, Rettungswege, Brandschutz und Stellplätze?

3. 03
   Weitere Genehmigungen

   In Städten mit Satzung gegen Zweckentfremdung brauchen Sie für die gewerbliche Nutzung von Wohnraum zusätzlich die Genehmigung der Gemeinde. Mietvertrag und Teilungserklärung regeln die privatrechtliche Seite.

Die Grundregeln, die Sonderbau Schwellen und die Kosten des Antrags stehen auf der Seite Nutzungsänderung.

Welche Nutzung ist in welchem Baugebiet zulässig?

Die BauNVO legt für jedes Baugebiet fest, was allgemein zulässig ist und was nur ausnahmsweise zugelassen werden kann. Eine Ausnahme liegt im Ermessen der Behörde; einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Die Tabelle zeigt die Gebiete, in denen der Wechsel zwischen Wohnen und Gewerbe am häufigsten vorkommt.

Wichtig ist die Unterscheidung in § 13 BauNVO: Für freie Berufe und ähnlich arbeitende Gewerbetreibende sind in Wohngebieten Räume zulässig, in Mischgebieten und den weiteren Gebieten ab § 4a auch ganze Gebäude. Ein Steuerbüro in einer Wohnung des allgemeinen Wohngebiets ist danach zulässig, die Umwandlung des ganzen Hauses in ein Bürogebäude nicht ohne Weiteres.

Fehlt ein Bebauungsplan, prüft die Behörde, ob sich die neue Nutzung in die nähere Umgebung einfügt. Entspricht die Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO, gilt dessen Katalog (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB). Ist die Einordnung unsicher, klärt eine Bauvoranfrage die Zulässigkeit vorab. Mehr unter Bauvoranfrage.

Gewerbe in Wohnraum: Laden, Büro oder Praxis wird Wohnung

Leerstehende Läden und Büros zu Wohnungen umzubauen, unterstützt das Recht an mehreren Stellen. Die Stellplatzpflicht entfällt, wenn in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude Wohnraum durch Nutzungsänderung entsteht (§ 49 Abs. 1 Satz 2 MBO). Für vorhandene Gebäudeteile verzichtet die MBO zudem auf einige Anforderungen: Werden Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in Wohnraum umgenutzt, sind auf bestehende Gebäude und Bauteile die Vorschriften über Abstandsflächen, tragende Wände, Außenwände, Brandwände, Decken und Dächer nicht anzuwenden (§ 48 Abs. 5 MBO mit §§ 6, 27, 28, 30, 31 und 32). Ob Ihr Land diese Regeln übernommen hat, steht in der Landesbauordnung.

Was die neue Wohnung bieten muss

• Küche oder Kochnische: fensterlos nur mit wirksamer Lüftung (§ 48 Abs. 1 MBO).
• Bad und Toilette: ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette (§ 48 Abs. 3 MBO).
• Rauchwarnmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren zu Aufenthaltsräumen (§ 48 Abs. 4 MBO).
• Raumhöhe: Aufenthaltsräume mindestens 2,40 m licht, im Dachraum 2,20 m über der Hälfte der Fläche; nicht verlangt in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (§ 47 Abs. 1 MBO).
• Tageslicht: Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Raumfläche (§ 47 Abs. 2 MBO). Verkaufsräume dürfen fensterlos sein, Wohnräume nicht.
• Rettungswege: In jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen braucht die Wohnung zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie; bei eingeschossigen Einheiten zu ebener Erde mit direktem Ausgang ins Freie genügt einer (§ 33 Abs. 1 MBO).
• Trennung zum Gewerbe: Zwischen Wohnung und verbleibendem Gewerbe gelten Anforderungen an Brand und Schallschutz der Trennbauteile nach Landesrecht.

Gerade beim Ladenlokal im Erdgeschoss sind Belichtung, Einblick von der Straße und der zweite Rettungsweg die Punkte, an denen Planungen scheitern oder teuer werden. Liegt das Gebäude im Gewerbegebiet, scheidet allgemeines Wohnen planungsrechtlich aus. Im Innenbereich ohne Bebauungsplan erlaubt § 34 Abs. 3a BauGB im Einzelfall eine Abweichung vom Einfügen, wenn eine zulässig errichtete Anlage zu Wohnzwecken umgenutzt wird.

Wohnung zu Gewerbe: Büro, Praxis, Kanzlei oder Studio

Ein Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung ändert die Nutzung nicht. Wird die Wohnung dagegen ganz oder überwiegend gewerblich oder beruflich genutzt, liegt eine Nutzungsänderung vor. Für die Genehmigung kommt es vor allem auf das Baugebiet und auf die Wirkung nach außen an.

Legen Sie dem Antrag eine Betriebsbeschreibung bei: Art der Tätigkeit, Zahl der Beschäftigten und Besucher, Öffnungszeiten, Geräte. Sie ist die Grundlage für die Frage, ob der Betrieb im Gebiet stört. Welche weiteren Unterlagen dazugehören, steht unter Unterlagen für den Bauantrag.

Zweckentfremdung: Genehmigung der Gemeinde zusätzlich zur Baugenehmigung

Neben dem Baurecht gibt es in vielen Ländern Gesetze gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Sie sind ein eigenes Verfahren, das die Baugenehmigung nicht ersetzt und von ihr nicht ersetzt wird. Wir erklären die Regel am Beispiel NRW.

Nach § 12 Abs. 1 des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW (WohnStG) können Gemeinden mit gefährdeter Wohnraumversorgung oder erhöhtem Wohnungsbedarf durch Satzung bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Die Satzung gilt höchstens fünf Jahre. Als Zweckentfremdung gelten nach § 12 Abs. 2 WohnStG insbesondere:

• die Verwendung oder Überlassung von mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke,
• die Nutzung von Wohnraum für Kurzzeitvermietung über mehr als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr,
• die Beseitigung von Wohnraum,
• die bauliche Veränderung oder Umnutzung, nach der Wohnraum für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist.

Ob in Ihrer Stadt eine solche Satzung gilt, erfahren Sie bei der Gemeinde. Andere Länder haben eigene Gesetze mit anderen Schwellen.

Ferienwohnung: Wohnen oder Gewerbe?

Die BauNVO definiert Ferienwohnungen als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (§ 13a BauNVO). Baurechtlich ist die Ferienwohnung damit keine Wohnung, sondern in der Regel ein nicht störender Gewerbebetrieb.

Daraus folgt für die Umwandlung einer Dauerwohnung:

• Allgemeines Wohngebiet: nur ausnahmsweise zulässig, als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO).
• Mischgebiet, urbanes Gebiet: allgemein zulässig als Gewerbebetrieb.
• Untergeordnete Ferienwohnung: Ist sie gegenüber der Hauptnutzung im Gebäude baulich untergeordnet, etwa eine Einliegerwohnung im selbst bewohnten Haus, kann sie als Betrieb des Beherbergungsgewerbes gelten, im reinen Wohngebiet als kleiner Beherbergungsbetrieb (§ 13a Satz 2 BauNVO).
• Viele Betten: Ab mehr als 12 Betten ist eine Beherbergungsstätte nach MBO ein Sonderbau (§ 2 Abs. 4 Nr. 8 MBO).

In Gemeinden, die überwiegend vom Fremdenverkehr geprägt sind, können Bebauungsplan oder Satzung zusätzlich einen Genehmigungsvorbehalt etwa für die Begründung von Wohnungseigentum und für die Nutzung als Nebenwohnung festlegen (§ 22 BauGB). In Städten mit Zweckentfremdungssatzung kommt die Grenze für Kurzzeitvermietung hinzu, in NRW 90 Tage im Kalenderjahr. Wer eine Eigentumswohnung vermieten will, muss außerdem prüfen, ob Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung die Nutzung zulassen; das ist eine privatrechtliche Frage, die die Baugenehmigung nicht beantwortet.

Beispiele zur Einordnung

Die Beispiele zeigen die Einordnung nach BauNVO und MBO. Sie ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls, bei der Bebauungsplan, Gebäude und Landesrecht zusammenkommen.

Ablauf einer Nutzungsänderung zwischen Gewerbe und Wohnen

1. 01
   Genehmigte Nutzung feststellen

   Maßgeblich ist, wofür die Räume genehmigt sind. Sehen Sie in die Bauakte oder in Ihre Genehmigungsunterlagen.

2. 02
   Baugebiet und Satzungen klären

   Bebauungsplan, Zweckentfremdungssatzung, gegebenenfalls Satzung für Fremdenverkehrsgebiete.

3. 03
   Planer beauftragen

   Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser prüft die bauordnungsrechtlichen Anforderungen und erstellt die Bauvorlagen mit Betriebsbeschreibung.

4. 04
   Anträge stellen

   Bauantrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, bei Zweckentfremdung zusätzlich der Antrag bei der zuständigen Stelle der Gemeinde.

5. 05
   Nutzung erst nach Genehmigung aufnehmen

   Eine Nutzung ohne die nötige Genehmigung kann untersagt und mit Bußgeld geahndet werden (§§ 80, 84 MBO). Mehr unter ohne Baugenehmigung gebaut.

Was Antrag und Planung kosten, steht unter Kosten.

Nutzungsänderung prüfen und beantragen lassen

Ein Architekt oder Ingenieur prüft, ob die neue Nutzung im Baugebiet zulässig ist, welche Anforderungen die Räume erfüllen müssen, und stellt den Antrag. Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage kostenlos an einen unabhängigen Fachpartner weiter. Leistung und Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.

Häufige Fragen zur Nutzungsänderung Gewerbe