Ohne Baugenehmigung gebaut: Folgen und Wege zur Legalisierung

Wann gilt ein Bau als ohne Genehmigung errichtet?

Umgangssprachlich heißt jeder ungenehmigte Bau Schwarzbau. Rechtlich lohnt die Unterscheidung, denn sie entscheidet darüber, was die Behörde verlangen kann und wie Sie den Zustand beheben.

Zwei Fragen sind auseinanderzuhalten. Formell rechtswidrig ist ein Bau, für den die nötige Genehmigung fehlt. Materiell rechtswidrig ist er, wenn er gegen Bauplanungs oder Bauordnungsrecht verstößt, also auch mit Antrag nicht genehmigt worden wäre. Für die Zukunft des Baus ist die zweite Frage die wichtigere.

Was die Bauaufsicht anordnen kann

Die Bauordnungen geben der Behörde abgestufte Mittel. Sie sind als Kannvorschriften gefasst; die Behörde entscheidet also, ob und wie sie einschreitet.

Entscheidend ist die Formulierung bei der Beseitigung: Sie kommt nur in Betracht, wenn sich rechtmäßige Zustände nicht anders herstellen lassen. Ist ein Bau materiell genehmigungsfähig, lässt sich der Mangel in der Regel durch eine nachträgliche Genehmigung beheben. Ist er es nicht, kann ein teilweiser Rückbau oder eine Anpassung den Abriss abwenden, etwa das Kürzen eines Anbaus, der eine Abstandsfläche verletzt.

Gegen eine Anordnung können Sie die Rechtsbehelfe nutzen, die in der Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids stehen. Die Fristen dort sind kurz; lassen Sie sich frühzeitig beraten.

Bußgeld: bis zu 500.000 Euro und wann die Verfolgung verjährt

Bauen ohne erforderliche Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit. Sie wird neben den bauaufsichtlichen Maßnahmen geahndet, nicht an ihrer Stelle.

• MBO: Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne die erforderliche Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung oder Abweichung oder abweichend davon bauliche Anlagen errichtet, ändert oder benutzt (§ 84 Abs. 1 Nr. 3 MBO). Ebenso, wer vor Zugang der Genehmigung beginnt oder die Baubeginnsanzeige nicht erstattet (§ 84 Abs. 1 Nr. 6 und 7 MBO). Der Rahmen reicht bis 500.000 Euro (§ 84 Abs. 3 MBO).
• NRW: gleicher Tatbestand einschließlich der Nutzungsänderung ohne Genehmigung (§ 86 Abs. 1 Nr. 14 BauO NRW 2018), Geldbuße bis 500.000 Euro (§ 86 Abs. 3). Ordnungswidrig ist auch, wer wider besseres Wissen unrichtige Pläne oder Unterlagen vorlegt, um eine Genehmigung zu erwirken (§ 86 Abs. 2 Nr. 1).
• Bayern: Geldbuße bis 500.000 Euro (Art. 79 BayBO).

Der Höchstbetrag ist ein Rahmen. Feste Sätze für einzelne Vorhaben nennen die Bauordnungen nicht. Grundlage der Bemessung sind die Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und der Vorwurf, der den Täter trifft; die Geldbuße soll den wirtschaftlichen Vorteil aus der Tat übersteigen. Bei Fahrlässigkeit ist das Höchstmaß halbiert, wenn das Gesetz nicht unterscheidet (§ 17 Abs. 2 bis 4 OWiG).

Verjährung

Ordnungswidrigkeiten mit einem Höchstmaß von mehr als 15.000 Euro verjähren nach drei Jahren (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 OWiG). Die Frist beginnt, sobald die Handlung beendet ist (§ 31 Abs. 3 OWiG). Dabei wird oft übersehen, dass der Tatbestand auch das Benutzen einer Anlage ohne Genehmigung erfasst, nicht nur das Errichten. Außerdem betrifft die Verjährung nur das Bußgeld. Für Nutzungsuntersagung und Beseitigungsanordnung nach §§ 79 und 80 MBO nennt die Musterbauordnung keine Frist; ein Bau wird durch Zeitablauf nicht genehmigt.

Legalisierung: der nachträgliche Bauantrag

Der Weg aus der Illegalität ist ein Bauantrag, der nach dem Bau gestellt wird. Er folgt denselben Regeln wie jeder andere Antrag (§ 68 MBO) und wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde geprüft. Der Unterschied liegt in den Bauvorlagen: Sie beschreiben nicht ein geplantes, sondern das tatsächlich gebaute Vorhaben.

1. 01
   Bestand aufnehmen

   Ein Planer misst das Gebaute auf und vergleicht es mit vorhandenen Genehmigungen und dem Bebauungsplan.

2. 02
   Genehmigungsfähigkeit prüfen

   Hält der Bau Planungsrecht, Abstandsflächen, Brandschutz und Standsicherheit ein? Wo nicht, werden Anpassungen oder Abweichungen geplant.

3. 03
   Offene Fragen vorab klären

   Ist die planungsrechtliche Zulässigkeit unsicher, kann eine Bauvoranfrage sie vor dem vollständigen Antrag klären. Siehe Bauvoranfrage.

4. 04
   Bauvorlagen und Nachweise erstellen

   Lageplan, Bauzeichnungen und Baubeschreibung nach Bestand, dazu die bautechnischen Nachweise für das gebaute Bauwerk. Das kann Untersuchungen am Bestand erfordern, etwa zur Tragkonstruktion.

5. 05
   Antrag einreichen

   Bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, gegebenenfalls mit Anträgen auf Abweichung oder Befreiung.

6. 06
   Auflagen umsetzen

   Die Genehmigung kann Nebenbestimmungen enthalten, etwa Umbauten am Brandschutz, die Sie in einer Frist erledigen müssen.

Welche Unterlagen im Einzelnen dazugehören, steht unter Unterlagen für den Bauantrag.

Was eine nachträgliche Genehmigung kostet: Beispiel NRW

Die nachträgliche Prüfung ist in mehreren Ländern teurer als ein rechtzeitiger Antrag. In NRW regelt das die Tarifstelle 3.1.8.1.1 des Allgemeinen Gebührentarifs (Stand 25.04.2026):

Die Gebühren fallen auch an, wenn die Behörde ohne Bauvorlagen prüft; bei nur teilweise ausgeführten Bauten nur für den ausgeführten Teil.

Beispielrechnung

Angenommen wird ein Anbau an ein Einfamilienhaus im vereinfachten Verfahren mit einer Rohbausumme von 40.000 Euro. Rechtzeitig beantragt betrüge die Grundgebühr in NRW sechs Tausendstel, also 240 Euro (Tarifstelle 3.1.4.1.1). Nachträglich geprüft verdreifacht sie sich auf 720 Euro. Hinzu kommen Planerhonorar, Aufmaß und Nachweise für den Bestand sowie gegebenenfalls Kosten für Umbauten und ein Bußgeld. Die Zahlen sind eine vereinfachte Beispielrechnung. Die regulären Gebühren erklärt die Seite Kosten.

Abweichend von der Genehmigung gebaut

Auch wer eine Genehmigung hat, kann ohne Genehmigung bauen, nämlich dann, wenn die Ausführung von den genehmigten Bauvorlagen abweicht. Die Behörde kann die Arbeiten dann einstellen (§ 79 Abs. 1 Nr. 2 a MBO), und das Abweichen ist ebenso ordnungswidrig wie das Bauen ohne Genehmigung (§ 84 Abs. 1 Nr. 3 MBO).

Typische Fälle sind ein anderes Dach, eine größere Grundfläche, zusätzliche Fenster zur Nachbarseite oder ein ausgebauter Spitzboden. Klären Sie Planänderungen vor der Ausführung mit dem Entwurfsverfasser und reichen Sie, wenn nötig, einen Änderungsantrag ein. Ist die Änderung schon gebaut, gilt dasselbe wie beim Bau ohne Genehmigung: nachträglicher Antrag für die geänderten Teile.

Verfahrensfrei geplant, Grenzen überschritten

Viele Schwarzbauten entstehen ohne Absicht: Das Gartenhaus wird größer als geplant, der Carport bekommt Seitenwände und einen Abstellraum, die Terrassenüberdachung wird verglast. Sobald ein Vorhaben die Grenzen der Liste überschreitet, ist es insgesamt genehmigungspflichtig (§ 59 Abs. 1 MBO). Und selbst innerhalb der Grenzen müssen Abstandsflächen, Bebauungsplan und andere Vorschriften eingehalten sein (§ 59 Abs. 2 MBO).

Welche Grenzen gelten, steht in der Übersicht genehmigungsfreie Vorhaben.Für einzelne Vorhaben gibt es eigene Seiten, etwa zu Carport und Wintergarten.

Ungenehmigte Bauteile beim Kauf und Verkauf

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie übernehmen Sie das Gebäude so, wie es ist, einschließlich ungenehmigter Anbauten oder Nutzungen. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf:

• Baugenehmigungen mit den genehmigten Bauvorlagen vom Verkäufer anfordern. In NRW müssen Bauherr und spätere Eigentümer Genehmigung, Bauvorlagen und Nachweise aufbewahren und an Rechtsnachfolger weitergeben (§ 74 Abs. 9 BauO NRW 2018).
• Genehmigte Pläne mit dem tatsächlichen Zustand vergleichen: Dachausbau, Keller, Anbauten, Garagen, Wintergarten, Einliegerwohnung.
• Bauakte bei der Bauaufsicht einsehen, gegebenenfalls mit Vollmacht des Eigentümers.
• Baulastenverzeichnis einsehen; bei berechtigtem Interesse ist das möglich (§ 83 Abs. 5 MBO).
• Abweichungen und den Umgang damit im Kaufvertrag regeln lassen; das ist eine privatrechtliche Frage für Notar und Anwalt.

Wer verkauft und von einem ungenehmigten Bauteil weiß, sollte es vor dem Verkauf legalisieren oder offenlegen. Eine spätere Nutzungsuntersagung kann sonst den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie betreffen. Für umgenutzte Räume gilt die Seite Nutzungsänderung.

Nachträgliche Genehmigung beantragen lassen

Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur nimmt den Bestand auf, prüft die Genehmigungsfähigkeit und stellt den nachträglichen Antrag. Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage kostenlos an einen unabhängigen Fachpartner weiter. Leistung und Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.

Häufige Fragen zum Bauen ohne Genehmigung