Unterlagen für den Bauantrag: Bauvorlagen und amtlicher Lageplan

Was sind Bauvorlagen?

Bauvorlagen sind alle Unterlagen, die die Behörde braucht, um ein Bauvorhaben zu beurteilen und den Antrag zu bearbeiten (§ 68 Abs. 2 MBO). Welche das im Einzelnen sind, regelt jedes Land in einer eigenen Verordnung, in NRW etwa in der Bauprüfverordnung (BauPrüfVO).

Gemeinsamer Bezugspunkt ist die Musterbauvorlagenverordnung (MBauVorlV, Fassung Februar 2007). Sie enthält einige Grundregeln, die sich in den Ländern wiederfinden:

• Bautechnische Nachweise zählen zu den Bauvorlagen, auch wenn sie der Behörde nicht vorgelegt werden müssen (§ 1 Abs. 1 MBauVorlV).
• Form: alterungsbeständiges Papier im Format DIN A 4 oder darauf gefaltet; die elektronische Form bleibt möglich (§ 1 Abs. 2 MBauVorlV).
• Vordrucke: Hat die oberste Bauaufsichtsbehörde Formulare bekannt gemacht, sind sie zu verwenden (§ 1 Abs. 3 MBauVorlV). In NRW sind das die im Ministerialblatt unter Gliederungsnummer 23210 veröffentlichten Vordrucke (§ 1 BauPrüfVO).
• Mehr oder weniger: Die Behörde darf ein Modell oder weitere Nachweise verlangen und soll auf Unterlagen verzichten, die sie nicht braucht (§ 1 Abs. 4 und 5 MBauVorlV).
• Anzahl: dreifach, zweifach, wenn die Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist; bei der Genehmigungsfreistellung zweifach oder einfach (§ 2 MBauVorlV). Werden viele Stellen beteiligt, kann die Behörde weitere Ausfertigungen verlangen.

Wer die Bauvorlagen erstellen darf und wie der Antrag abläuft, erklärt die Startseite zum Bauantrag.

Welche Unterlagen für welches Verfahren?

Nicht jedes Verfahren verlangt denselben Umfang. Die Musterverordnung unterscheidet nach dem Gegenstand:

Für die Bauvoranfrage gibt es eine eigene Seite: Bauvoranfrage.Welche Unterlagen bei einer neuen Nutzung ohne Umbau gebraucht werden, steht unter Nutzungsänderung.

Checkliste: Welche Unterlagen Sie besorgen und welche der Planer erstellt

Ein Teil der Unterlagen stammt von Ämtern, ein Teil aus Ihren eigenen Akten, der Rest entsteht beim Entwurfsverfasser und den Fachplanern. Je früher Sie die ersten beiden Gruppen beisammen haben, desto schneller kann die Planung beginnen.

• Antragsformular des Landes, unterschrieben von Bauherr und Entwurfsverfasser
• Flurkarte aktuell und beglaubigt, soweit das Land das verlangt
• Lageplan mit Abstandsflächen und Stellplätzen
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung mit Gebäudeklasse, Höhe und anrechenbaren Bauwerten
• Berechnung von Grundfläche und Geschossfläche, wenn der Bebauungsplan dazu etwas festsetzt
• Stellplatznachweis nach Landesrecht oder Satzung
• Nachweise oder Erklärungen der Fachplaner
• Zustimmung des Eigentümers und, wenn möglich, Zustimmung der Nachbarn

Lageplan: was er zeigen muss

Der Lageplan zeigt das Vorhaben auf dem Grundstück und seine Beziehung zur Umgebung. Er wird auf der Grundlage der Liegenschaftskarte erstellt, im Maßstab von mindestens 1:500; ist mehr Genauigkeit nötig, in einem größeren Maßstab (§ 7 Abs. 2 MBauVorlV). Soweit für die Beurteilung erforderlich, enthält er nach § 7 Abs. 3 MBauVorlV unter anderem:

• Grundstück: Maßstab, Nordrichtung, Flurstücksnummern, Grenzen und Flächen von Baugrundstück und Nachbargrundstücken, Grundbuchbezeichnung und Eigentümer.
• Bestand: vorhandene Gebäude auf dem Grundstück und nebenan mit Nutzung, First und Außenwandhöhe, Dachform und Außenwänden; Denkmäler und geschützte Bäume.
• Leitungen und Rechte: Versorgungsleitungen und ihre Abstände, Flächen mit Baulasten, Hydranten.
• Planungsrecht: die Festsetzungen des Bebauungsplans zu überbaubaren und nicht überbaubaren Flächen.
• Vorhaben: Außenmaße, Dachform, Höhenlage des Erdgeschossfußbodens und der Eckpunkte mit Bezug auf das Höhensystem.
• Freiflächen: Zufahrten, Stellplätze, Kinderspielplätze, Flächen für die Feuerwehr.
• Abstände: zu anderen Gebäuden, zu den Grenzen, zu Gewässern und die Abstandsflächen. Wie diese berechnet werden, erklärt der Ratgeber zu den Abstandsflächen.

Ändern Sie ein Gebäude, ohne Außenwände, Dach oder Nutzung zu verändern, ist nach Musterverordnung kein Lageplan erforderlich (§ 7 Abs. 6 MBauVorlV). Für Zeichen und Farben gilt eine Anlage zur Verordnung, ergänzend die Planzeichenverordnung.

Amtlicher Lageplan: was er ist, wann Sie ihn brauchen, wer ihn erstellt

Ein amtlicher Lageplan ist ein Lageplan, den eine Vermessungsstelle mit öffentlichem Glauben beurkundet. Er bestätigt also nicht nur, wie das Vorhaben geplant ist, sondern auch, dass Grenzen, Bestand und Höhen auf dem Grundstück richtig dargestellt sind. Die Musterbauvorlagenverordnung kennt den Begriff nicht. Ob und wann ein amtlicher Lageplan verlangt wird, regelt das Land. Wir erklären ihn am Beispiel NRW, wo die Bauprüfverordnung die Fälle genau benennt.

Wann ist ein amtlicher Lageplan in NRW Pflicht?

Nach § 3 Abs. 3 BauPrüfVO muss der Lageplan samt der Berechnungen zum Maß der baulichen Nutzung vom Katasteramt oder von einer Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt und beurkundet werden, wenn die Behörde es verlangt oder einer dieser Fälle vorliegt:

Liegt keiner dieser Fälle vor, sind die Grundstücksverhältnisse aber unübersichtlich, etwa wegen Grenzvorsprüngen oder Grenzknicken, genügt ein Lageplan von einem Vermessungsingenieur, der Mitglied einer Ingenieurkammer ist. In allen übrigen Fällen darf der Entwurfsverfasser den Lageplan selbst anfertigen (§ 3 Abs. 3 BauPrüfVO).

Was der amtliche Lageplan in NRW enthält

Der Lageplan nach § 3 Abs. 1 BauPrüfVO geht über das Muster hinaus. Er zeigt unter anderem die rechtmäßigen Grenzen des Baugrundstücks mit Längen und Flächeninhalt, die Höhenlage der Eckpunkte und des Baufeldes im amtlichen Höhensystem, den Bestand auf dem Grundstück und nebenan mit Geschosszahl, Wand und Firsthöhen und ihren Abstandsflächen samt Berechnung, Flächen mit Baulasten, Dienstbarkeiten für Leitungen sowie die Lage der Entwässerungsleitungen bis zum Kanal. Im Bebauungsplan kommt die Berechnung von Grundfläche, Geschossfläche, Vollgeschossen und Baumasse hinzu (§ 3 Abs. 2 BauPrüfVO). Legen Sie einen amtlichen Lageplan vor, brauchen Sie keinen gesonderten beglaubigten Auszug aus der Flurkarte (§ 2 Abs. 2 BauPrüfVO).

So kommen Sie zum amtlichen Lageplan

1. 01
   Bedarf klären

   Ihr Entwurfsverfasser prüft anhand von Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Liegenschaftskataster, ob ein amtlicher Lageplan nötig ist.

2. 02
   Vermessungsstelle beauftragen

   Katasteramt oder Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Fragen Sie vorab nach Kosten und Bearbeitungszeit; die Vergütung richtet sich nach dem Gebührenrecht des Landes für das Vermessungswesen.

3. 03
   Unterlagen übergeben

   Lage des Grundstücks, Vorentwurf mit Außenmaßen und Höhen, bekannte Baulasten und Leitungen. Je nach Grundstück gehört eine Aufnahme vor Ort dazu.

4. 04
   Lageplan einarbeiten

   Der beurkundete Plan wird Teil der Bauvorlagen. Ändert sich der Entwurf danach in Lage oder Höhe, muss der Plan angepasst werden.

Planen Sie den amtlichen Lageplan früh ein. Er ist die Grundlage für Abstandsflächen und Maß der baulichen Nutzung, und spätere Änderungen am Entwurf ziehen Änderungen am Lageplan nach sich. In anderen Ländern heißen die Unterlagen und Zuständigkeiten teils anders; maßgeblich ist die Bauvorlagenverordnung Ihres Landes.

Bauzeichnungen und Baubeschreibung

Die Bauzeichnungen sind im Maßstab von mindestens 1:100 anzufertigen (§ 8 Abs. 1 MBauVorlV). Sie bestehen aus drei Teilen:

Anzugeben sind außerdem Maßstab und Maße, die wesentlichen Bauprodukte, die Rohbaumaße der Fenster in Aufenthaltsräumen und bei Umbauten die zu beseitigenden und die neuen Bauteile (§ 8 Abs. 3 MBauVorlV).

Die Baubeschreibung erläutert Vorhaben und Nutzung, soweit das nicht schon aus Plänen hervorgeht. Sie nennt die Gebäudeklasse, die Höhe nach § 2 Abs. 3 MBO und die anrechenbaren Bauwerte mit ihrer Ermittlung (§ 9 MBauVorlV). Die Bauwerte sind oft Grundlage der Gebühr. Wie die Gebühr daraus berechnet wird, steht unter Kosten.

Alle Zeichnungen, Beschreibungen und Berechnungen müssen zueinander passen und gleiche Positionsangaben haben (§ 13 MBauVorlV). Widersprüche zwischen Grundriss und Statik sind ein häufiger Grund für Rückfragen.

Bautechnische Nachweise: was mit dem Antrag kommt und was später

Nicht alle Nachweise müssen mit dem Antrag vorliegen. Nach Musterverordnung gehört der Standsicherheitsnachweis zu den Bauvorlagen, soweit er bauaufsichtlich geprüft wird; sonst genügt eine Erklärung des Tragwerksplaners nach einem Kriterienkatalog. Der Brandschutznachweis ist beizufügen, soweit er geprüft wird und nicht schon in den übrigen Unterlagen steckt (§ 3 Nr. 4 und 5 MBauVorlV).

• Standsicherheit: statisches System, Konstruktionszeichnungen, Berechnungen, Angaben zum Baugrund (§ 10 MBauVorlV).
• Brandschutz: Baustoff und Feuerwiderstandsklassen, Rettungswege, Brandabschnitte, Flächen für die Feuerwehr, Löschwasser; bei Sonderbauten weitere Angaben oder ein Brandschutzkonzept (§ 11 MBauVorlV). Mehr dazu beim Brandschutznachweis.
• Wärme und Schallschutz: Berechnungen, soweit das Landesrecht sie fordert (§ 12 MBauVorlV). Siehe Wärmeschutznachweis und Schallschutznachweis.

Werden Nachweise nicht geprüft, muss die Erklärung des jeweiligen Nachweiserstellers spätestens mit der Baubeginnsanzeige vorliegen, bei abschnittsweisem Bauen zu Beginn des jeweiligen Abschnitts (§ 14 MBauVorlV). Welche Fristen dabei gelten, steht unter Dauer der Baugenehmigung.

Typische Lücken in den Bauvorlagen

Ist der Antrag unvollständig, fordert die Behörde Unterlagen nach. Werden die Mängel nicht fristgerecht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen (§ 69 Abs. 2 MBO). Diese Lücken sind vermeidbar:

1. 01
   Veraltete Flurkarte

   In NRW darf der Auszug höchstens sechs Monate alt sein und muss beglaubigt sein.

2. 02
   Fehlende Berechnung des Maßes der Nutzung

   Im Bebauungsplan gehört der Nachweis von zulässigem, vorhandenem und geplantem Maß dazu (§ 3 Nr. 7 MBauVorlV).

3. 03
   Widersprüche zwischen den Plänen

   Maße in Grundriss, Schnitt und Lageplan stimmen nicht überein (§ 13 MBauVorlV).

4. 04
   Abweichung nicht beantragt

   Unterschreitet der Entwurf eine Abstandsfläche, braucht es einen gesonderten begründeten Antrag (§ 67 Abs. 2 MBO).

5. 05
   Baulast übersehen

   Eine Baulast kann in NRW einen amtlichen Lageplan auslösen und die Planung einschränken.

6. 06
   Unterschriften fehlen

   Bauherr, Entwurfsverfasser und gegebenenfalls Eigentümer müssen unterschreiben.

Bauvorlagen erstellen lassen

Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur stellt Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und Nachweise zusammen und beauftragt bei Bedarf den Vermesser. Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage kostenlos an einen unabhängigen Fachpartner weiter. Leistung und Honorar vereinbaren Sie direkt mit ihm.

Häufige Fragen zu Bauvorlagen und Lageplan